平成29年12月 定例会(12月13日)一般質問 その2

質問2 ラポルテの活性化とJR芦屋駅南の市街地再開発事業との関連について

 JR芦屋駅南地区第二種市街地再開発事業に関する都市計画決定告示が、今年の3月31日になされ,事業の施行にあたり事業計画や管理処分計画の策定の前提となる施設建築物の計画等に関し,適切な助言・提案が可能な事業協力者について,10月25日に開催した芦屋市市街地再開発事業協力者・特定建築者選定委員会で審査した結果を踏まえ,芦屋市は事業協力者を決定しています。議会においては,11月21日の建設公営企業常任委員会で,その報告を受けて審議しています。 

 巷では、再開発ビルの中にどのような施設が入るのかという辺りでの関心が高まりつつあります。

 12月1日の「まちづくり懇談会」での、ブロック6Aからの発言者と芦屋市とのやり取りからは,芦屋市と自治会との間に信頼関係を見いだせず,とても残念に思っています。

当の自治会長さんは、多くの来場者に向かい、当日の配布資料にあったJR芦屋駅南再開発市民案について,「持ち帰ってよく読んで、ご意見があれば言って来てください。」と、要望されておられました。

芦屋市は、「やみくもに何でも市の方で引っ張っていこうということではない。プランが出来つつあるところなので、表玄関にふさわしい一番いいものを皆さんと一緒に考えていきたい。」と,発言されていました。

今後、両者の関係改善と共に,まちづくり協議会の運営がうまくいくようにと切に願っています。

 さて,JR芦屋駅北地区第一種市街地再開発事業・第2地区のラポルテにおける芦屋都市管理株式会社の運営について,特に本館で営業されているオーナーさんからの不平不満を随分前から聞いていましたが,その多くは販促も含めた経費に掛かる不平不満ものでした。経費削減をしようとしても自助努力の部分を拡大するしか対応が出来ないというようなことでした。

 ところが,JR芦屋駅南の再開発事業が,よく解らないまでも,進んでいるような雰囲気を感じてきたということで,ラポルテ本館の関係者や,周辺の事業者,その他からの別の不安の声も高まってきています。それは、商業施設としての価値についての不安や、運営の方向性についてです。

 ラポルテが出来た頃は,天下の芦屋にお店があるということが,そのお店の評判を上げる宣伝効果があるということで,利益を上げなくても良いということで出店されていると聞いていました。

 そういう時代は終わっているのかもしれませんが,あこがれの芦屋の駅前の商業施設という価値には変わりがないはずです。芦屋駅前直近で,JR芦屋駅からデッキでつながっている良い条件であるのに,どうして選んでいただけないかという疑問への答えは後で述べますが,驚くべきことでした。

 駅前の一等地北側で起きていることの把握がしっかりされていることが,南側再開発にも必要なことですし,南北一体化のコンセプトを満足させることに繋がると考えるところでもあります。この度は,本館に絞っての情報であることをお断りしておきますが,「ラポルテは駅前の一等地だから,出店したいと思う。しかし、2階は雑居ビル風になっているので,出店の魅力を感じない。どちらかというとモンテメールを選びたい。」ということでした。
これが、芦屋市の駅前を選んでいただいても,ラポルテを選んでいただけることにつながらないという理由です。

 では、1階の状況はどうかと調べますと,予想以上で、さすが芦屋の一等地にふさわしい1平米あたりの売り上げ成績であることが解りました。この現実を,芦屋都市管理会社がどのように分析されているのか,興味のあるところです。

 平成29年芦屋都市管理会社の第31期決算報告書の事業報告書を見てみました。課題として挙げられているうちの最も重要な取組み課題は,建物の大幅リニューアルや駐車場の管理などの設備面ではなく,今後の利用に期待されるラポルテホールの運営でもなく,ラポルテの活性化を図る取り組みとして,前述した取り組みと同時に考えていく中での最重要課題は,報告書の中の言葉を使えば「テナントの計画的な入れ替えなど」ということになると考えました。

 計画的な入れ替えのためには,そのための改修計画も必要になる可能性があります。床の権利を持っておられるオーナーさんの一部は,不動産屋さんを通して,独自で入店者選びをされていると聞きました。そうされるよりも、全体的な効果を視野に入れた手法をとるために,管理組合や名店会の協力を取り付ける必要があります。簡単なことではありません。広い意味でのプロパティマネジメントの能力が求められるところです。
 そこで、芦屋市は,JR芦屋駅南の再開発事業において,南北の動線をはじめとして,南北一体的に考えての開発を目指すと説明して来ておられるので,大きく2項目に分けてお伺いしてまいります。
まず、

  1. 事業協力者の選定に当たり,ラポルテ活性化の課題を持つ芦屋都市管理株式会社との意思疎通ができるなど,そのあたりに関しての留意があったのかどうかということをお伺いします。
    また、
    事業協力者の選定条件は,JR芦屋駅南地区まちづくり基本計画を満足させることにとどまっているように見えます。しかし,北と南の一体化は,動線だけの問題ではないと考えるところです。保留床の処分方針等に関する提案書の34点中・店舗等保留床の処分方針等8点に、何らかの位置づけがあったのかどうか、また、配点の中に含まれていなかった場合として、芦屋市が意図する全体的な商業圏としての考え方を実現するためにラポルテの現状を多少でも踏まえたようなことが,面接に置いて見出されていたのかどうか,についてお伺いします。

    次に、
     次に先ほど芦屋都市管理会社の課題について,私なりに纏めてお示ししましたが,当初より現在に至るまで変わらずにある芦屋都市管理株式会社への不平不満の中に,誠に言いにくいのですが,人事の問題もあります。念のためお断りしていきますが,人格に関する不平不満ではありません。
     人事権は芦屋市にあるのではなく、芦屋都市管理株式会社にあると理解しています。しかし,芦屋市の部長経験者が歴代の取締役社長を務めることが慣例のように見えています。市民にとっては制度のように見えているということです。芦屋市は,都市管理株式会社の株保有率が48.3%で筆頭株主であることと無関係であるようには見えていません。
    そこで、このあたりの説明を加えていただいて
  2. 芦屋市における芦屋都市管理株式会社の運営や改革に対しての第31期事業報告書の期間の終わりである平成28年9月30日以降も含めての現状把握状況をお伺いします。また,
    芦屋市のまちづくりを預かる芦屋市として,芦屋都市管理株式会社の人事,機能,運営等に対して,どのような協力体制が出来ているのかお伺いします。

続いて,当面の取り組みとして,芦屋都市管理株式会社のデベロッパー機能を高めるために,2階部分で地権者の皆さんがお持ちの床を都市管理会社が借り受け,一体的に管理運営体制をつくることを,芦屋市が提案できないのかについてお伺いします。

更に,JR芦屋駅南再開発後のラポルテの将来を見通しながら,JR芦屋駅南再開発を進めていく中のどこかの時点で,再開発事業完了後に芦屋都市管理株式会社と連動,あるいは吸収する形での管理会社の設立を考えることは出来ないのかどうか,についてお伺いします。